《廊坊市物業(yè)管理辦法》于2018年10月31日廊坊市人民政府令〔2018〕第2號公布，根據(jù)2019年12月31日廊坊市人民政府令〔2019〕第3號第一次修正，根據(jù)2021年12月10日廊坊市人民政府令〔2021〕第2號第二次修正。《廊坊市物業(yè)管理辦法》分為總則，監(jiān)督管理，業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會，前期物業(yè)管理，物業(yè)管理服務(wù)，物業(yè)的使用與維護(hù)，監(jiān)督管理，法律責(zé)任和附則共八章?，F(xiàn)就主要內(nèi)容說明如下：

（一）總則部分。主要明確了立法目的、適用范圍和基本原則。進(jìn)一步健全完善我市物業(yè)管理市場運(yùn)行機(jī)制，使其逐步走上制度化、法制化的道路。

（二）關(guān)于監(jiān)督管理?；谌壩飿I(yè)管理工作體系和屬地管理原則，從立法層面明確各方管理職責(zé)，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理重心下移，強(qiáng)化條塊結(jié)合、以塊為主、齊抓共管的工作格局。一是要求街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，協(xié)調(diào)相關(guān)部門解決物業(yè)管理工作中出現(xiàn)的重大問題、緊急事件；二是進(jìn)一步細(xì)化了各級政府和相關(guān)部門在物業(yè)管理活動中的具體職責(zé)，以及在各自職責(zé)范圍內(nèi)做好執(zhí)法監(jiān)督和投訴處理工作的要求。三是明確了市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會的工作內(nèi)容，強(qiáng)調(diào)其在促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展中應(yīng)發(fā)揮的重要作用。

（三）關(guān)于業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會。以發(fā)揮業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會的主體作用為出發(fā)點(diǎn)，規(guī)范了業(yè)主大會和業(yè)主委員會籌備、選舉、召開、換屆和交接等問題，進(jìn)一步規(guī)范形成了一套完備的工作流程，特別是對于業(yè)主委員會換屆過程中未能選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會，明確了由居民委員會在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)和監(jiān)督下代行業(yè)主委員會職責(zé)，從而確保小區(qū)物業(yè)管理的正常秩序。

（四）關(guān)于前期物業(yè)管理。針對我市前期物業(yè)管理矛盾糾紛相對突出的實(shí)際情況，一是強(qiáng)調(diào)了前期物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)管理規(guī)定；二是明確了物業(yè)服務(wù)用房的配置標(biāo)準(zhǔn)；三是強(qiáng)化物業(yè)承接查驗(yàn)的重要性。

（五）關(guān)于物業(yè)服務(wù)管理。一是對物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示的內(nèi)容、服務(wù)應(yīng)遵守的規(guī)定等進(jìn)行了規(guī)范；二是規(guī)定了物業(yè)服務(wù)費(fèi)的交費(fèi)主體和業(yè)主不繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的解決措施、物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出和交接的程序方法和有關(guān)部門的監(jiān)管職責(zé)；三是明確了供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等專業(yè)經(jīng)營收費(fèi)和代收費(fèi)方法。

（六）關(guān)于物業(yè)的使用和維護(hù)。緊密結(jié)合當(dāng)前物業(yè)管理使用和維護(hù)中容易出現(xiàn)的問題進(jìn)行了規(guī)范。一是明確了物業(yè)使用中的禁止行為以及如何處理。二是對物業(yè)的保修和維修責(zé)任主體進(jìn)行了明確。三是對業(yè)主、物業(yè)使用人在房屋裝飾裝修和安全使用注意事項(xiàng)進(jìn)行了具體規(guī)定。四是明確了規(guī)劃車位、車庫的租售規(guī)定，增設(shè)臨時(shí)停車位的管理辦法；五是對共用設(shè)施設(shè)備的養(yǎng)護(hù)制度和監(jiān)督方法進(jìn)行了規(guī)定；六是對住宅專項(xiàng)維修資金的交存、使用、續(xù)交進(jìn)行了明確，并增加了發(fā)生應(yīng)急情況時(shí)使用維修資金的規(guī)定。

（七）關(guān)于法律責(zé)任。針對我市物業(yè)管理工作中常見的違規(guī)行為，細(xì)化和完善對建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反相關(guān)規(guī)定的處置。

《廊坊市物業(yè)管理辦法》相關(guān)問題解答

《廊坊市物業(yè)管理辦法》適用范圍是什么？

《廊坊市物業(yè)管理辦法》第二條規(guī)定：適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動。

政府相關(guān)部門在物業(yè)管理活動中的具體職責(zé)是什么？

公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)治安監(jiān)督管理工作，依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)影響公共安全、公共秩序的違法行為；

城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門應(yīng)當(dāng)做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)用房等配套設(shè)施規(guī)劃審查監(jiān)督工作；

發(fā)展和改革部門應(yīng)當(dāng)做好物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政策研究和制定工作；

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門和城市管理綜合行政執(zhí)法部門按照職責(zé)分工依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)擅自改變建筑物、構(gòu)筑物以及其他設(shè)施的用途、形式、色彩或者材質(zhì)，違法搭建建筑物、構(gòu)筑物，占用和損壞綠地等違法行為；

市場監(jiān)督管理部門應(yīng)當(dāng)做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的電梯、鍋爐、壓力容器等特種設(shè)備的安全監(jiān)察和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)監(jiān)督檢查工作，依法查處物業(yè)服務(wù)收費(fèi)違法行為；

人防部門應(yīng)當(dāng)做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)人防工程的維護(hù)監(jiān)督管理工作。

其他有關(guān)行政主管部門按照各自職責(zé)，共同做好物業(yè)管理的相關(guān)工作。

業(yè)主委員會委員應(yīng)符合哪些條件?

《廊坊市物業(yè)管理辦法》第十九條規(guī)定：業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主,并符合下列條件：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）遵守有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)；

（三）熱心公益事業(yè),責(zé)任心強(qiáng),公正廉潔，具有較強(qiáng)的社會公信力和組織能力；

（四）具備必要的工作時(shí)間；

（五）本人及其近親屬未在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)及其下屬企業(yè)任職；

（六）無索取、非法收受開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)財(cái)物及利益的行為；

（七）無泄露業(yè)主資料或者將業(yè)主資料用于與物業(yè)管理無關(guān)活動的行為；

（八）無因違法犯罪被追究刑事責(zé)任的情形；

（九）業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他條件。

業(yè)主委員會備案資料有哪些？

《廊坊市物業(yè)管理辦法》第二十條規(guī)定：業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持以下材料向物業(yè)所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處備案：

（一）業(yè)主委員會備案申請表；

（二）業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約；

（三）業(yè)主大會會議記錄和會議決定；

（四）業(yè)主委員會委員（含候補(bǔ)委員）名單及基本情況；

（五）業(yè)主大會表決匯總結(jié)果公示照片；

（六）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他資料。

備案內(nèi)容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自變更之日起三十日內(nèi)將變更內(nèi)容書面報(bào)告?zhèn)浒覆块T。

物業(yè)服務(wù)用房的配建標(biāo)準(zhǔn)是什么？

《廊坊市物業(yè)管理辦法》第二十九條規(guī)定：物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定配置：

（一）建設(shè)工程項(xiàng)目地上總建筑面積不足三萬平方米的，物業(yè)服務(wù)用房按不低于九十平方米配置；三萬平方米以上二十萬平方米以下的，按不低于千分之三配置；超過二十萬平方米的，按不低于六百平方米配置。

（二）物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)為地面以上獨(dú)立成套房屋，且具備水、電、通風(fēng)、采光等使用功能。

城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門在規(guī)劃許可、驗(yàn)收過程中，應(yīng)當(dāng)審查物業(yè)服務(wù)用房建筑面積、位置、配置等是否符合規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)公示的內(nèi)容有哪些？

《廊坊市物業(yè)管理辦法》第三十七條規(guī)定：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將下列信息在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示并及時(shí)更新：

（一）企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、物業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人和各項(xiàng)服務(wù)主管人員的基本情況、服務(wù)投訴電話；

（二）物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式；

（三）電梯、消防等設(shè)施設(shè)備日常維修保養(yǎng)單位的名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式和應(yīng)急處置方案等；

（四）住宅專項(xiàng)維修資金使用情況、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益；

（五）房屋裝飾裝修和使用過程中的安全事項(xiàng)；

（六）應(yīng)當(dāng)公示的其他信息。

業(yè)主以物業(yè)空置、存在開發(fā)建設(shè)遺留問題等為由拒交物業(yè)費(fèi)應(yīng)該嗎？

《廊坊市物業(yè)管理辦法》第三十九條規(guī)定：物業(yè)服務(wù)企業(yè)依約履行義務(wù)的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，不得以物業(yè)空置、存在開發(fā)建設(shè)遺留問題或者放棄共有權(quán)利等為由拒絕交納。

建設(shè)單位應(yīng)如何履行保修義務(wù)？

《廊坊市物業(yè)管理辦法》第四十四條規(guī)定：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的物業(yè)保修范圍和保修期限，承擔(dān)保修責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)對業(yè)主專有部分和共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期內(nèi)出現(xiàn)的質(zhì)量問題，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知建設(shè)單位。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)立即通知施工單位到現(xiàn)場核查情況，予以保修。建設(shè)單位無法通知施工單位或者施工單位未按照約定進(jìn)行保修的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)另行委托其他單位保修。

建設(shè)單位不履行保修義務(wù)或者拖延履行保修義務(wù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主可以向建設(shè)行政主管部門反映，由建設(shè)行政主管部門依法處置。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止有哪些？

《廊坊市物業(yè)管理辦法》第四十六條規(guī)定：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

（一）擅自改變建筑物及其附屬設(shè)施用途；

（二）擅自變動房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)；

（三）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物，擅自改變住宅外立面、在非承重外墻上開門窗；

（四）侵占或者損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，擅自移動共用設(shè)施設(shè)備；

（五）擅自拆改供暖、燃?xì)獾裙艿篮驮O(shè)施；

（六）破壞、擅自占用消防設(shè)施、公共疏散通道、消防通道，破壞消防安全標(biāo)志，擅自改變消防通道；

（七）破壞公共環(huán)境保護(hù)設(shè)施或者造成環(huán)境污染的其他行為；

（八）法律、法規(guī)、規(guī)章以及管理規(guī)約禁止的其他行為。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生上述行為時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同或者臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約予以勸阻、制止，并及時(shí)報(bào)告有關(guān)行政管理部門。

哪些事項(xiàng)由業(yè)主共同決定，怎么決定？

根據(jù)《中華人民共和國民法典》第二百七十八條規(guī)定，下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：

（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）制定和修改管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人；

（五）使用住宅專項(xiàng)維修資金；

（六）籌集住宅專項(xiàng)維修資金；

（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動；

（九）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項(xiàng)至第八項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

相關(guān)政策文件：廊坊市物業(yè)管理辦法